עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל ניתן היה לראות שינויים בולטים בשוק ההון, דוגמת בריחת משקיעים מקרנות הנוטות להשקיע בחברות ישראליות, נסיגה מהשקעות באגרות חוב ממשלתיות, נהירה לעבר חברות בינלאומיות, הבעת אמון של המשקיעים במוצרי צריכה, יסוד וסחורות.
גם ענף הנדל"ן חווה טלטלה, כאשר השוק המקומי נכנס לקיפאון מהיר ומגמת חוסר וודאות, אולם דווקא כאשר ציבור רוכשי הנדל"ן לשימוש וצריכה אישית ממתינים על הגדר, משקיעי הנדל"ן מנצלים את ההזדמנות לאיתור הזדמנויות רכישה בעלות תחזיות תשואה מבטיחות.
הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן מובילה בישראל, אשר משווקת פרויקטים ומוצרי נדל"ן ייחודיים בארץ ובחו"ל וחוזה מספר שינויים והשפעות על ענף הנדל"ן:
מחירי הדירות
מחירי הדירות בישראל נבלמו מעט עוד בטרם אירועי אוקטובר 2023 ותחילת המלחמה, בשל מספר צעדים שביצעה הממשלה, בניהן העלאת המס על דירות להשקעה ועליית הריבית במשק. פרוץ המלחמה והחלטת נגיד בנק ישראל שלא להוריד את הריבית במשק כמצופה בשעה זו, אף העמיקו את הקיפאון בשוק, אולם באופן מפתיע לא הביאו לירידת מחירים מהותית. בחיפוש ממוקד ניתן בוודאי יהיה לאתר מוכרים המצויים תחת לחץ זמן ולנצל זאת לטובת מיקוח והורדת המחיר, אולם בתמונה הכוללת ניתן לראות כי אותה ישיבה על הגדר שניכרת בקרב הרוכשים הפוטנציאליים, מאפיינת גם את בעלי הנכסים שמעדיפים להחזיק בנכס לעת עתה ולא להיכנע לתכתיבים של מחיר נמוך משום סיבה.
התחזית:
הדר ברוקנשטיין מזהה מאפייני הגירה חיובית ועלייה לישראל, לצד מאפייני גידול טבעי, אשר יגבירו את הביקוש הקיים לדירות בישראל,
כמו גם עיכובים בענף הבנייה כתוצאה ממחסור בעובדים ועיכוב בייבוא חומרי גלם אשר יצמצמו אף יותר את ההיצע.
פערים אלו יביאו לעליית מחירים ניכרת כבר ביום שאחרי המלחמה ונסיקה בלתי מבוקרת שתימשך לאחריה. על פי כל ההערכות בתוך כעשור לא יהיה בנמצא דיור בר השגה וזוגות צעירים ללא תמיכה משמעותית ייאלצו להתגורר בשכירות יקרה ולא מפוקחת שתיקבע על ידי משקיעים ובעלי הון.
שינויים בייעוד הקרקעות
כ-93% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה, כאשר ייעוד הקרקע, בין אם בבעלות המדינה ובין אם בבעלות פרטית, נקבע על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
קרקעות פרטיות המוגדרות לייעוד חקלאי נמכרות בשווי נמוך ביחס של מאות אחוזים ביחס לקרקעות המיועדות לבנייה.
במטרה להרחיב את היצע נכסי הדיור בישראל ולספק מענה לביקוש ההולך וגדל, נוהגת המדינה בהליך הפשרה של קרקעות חקלאיות ושינוי הייעוד שלהן, בדגש על אזורי ביקוש וקרקעות המצויות בהליך תכנוני אשר מקודם על ידי רשויות מקומיות וגופים ציבוריים. הליך זה עשוי להימשך שנים ארוכות, בהן הקרקע למעשה אינה מניבה לבעליה כל הכנסה.
ההחלטות על אישור בקשת הפשרה או דחייה שלה, מתקבלות תוך הצורך לאזן בין האינטרס הציבורי לשמירה על שטחים פתוחים, צרכי גידול וחקלאות, תשתיות ומבנים ציבוריים, אל מול צרכי המגורים של האוכלוסייה.
למערך השיקולים הללו, יתווסף ביום שאחרי המלחמה, וייתכן שעוד קודם לכן, השפעת המלחמה בישראל על קהילות יהודיות בעולם, ההתפרצות המחודשת של האנטישמיות ונהירה של עולים יהודים לישראל מכורח זכאותם במסגרת חוק השבות.
התחזית
במטרה לבלום בועה נדל"נית בלתי נשלטת ולאפשר עלייה של יהודים רבים לישראל בתנאי מגורים הולמים, תיאלץ המדינה להגמיש ולהקל את תהליך הפשרת הקרקעות, הן באמצעות גידול בהיקף הקרקעות שיישנו את ייעודן ויוקצו למטרות בנייה ומגורים והן באמצעות הסרת חסמים בירוקרטיים וקידום הליכי הפשרה תלויים.
השקעות נדל"ן בחו"ל
השקעות נדל"ן בחו"ל מושכות אליהן משקיעים מנוסים, אשר מעוניינים במיצוי אפשרויות תשואה ללא מגבלות גאוגרפיות. השקעות אלו מורכבות יותר ומצריכות ליווי מקצועי, שליטה בחוקי הנדל"ן והמיסוי והיכרות עם שווקים מקומיים. גם באפיק זה נגעה המלחמה וההדים שיצרה בעולם, וניתן לראות התרחקות של המשקיעים מאירופה הנחשבת לנגועה באנטישמיות ופחות מסבירת פנים לקהל הישראלי, לעומת חיזוק של שוק הנדל"ן בארה"ב, שמציע מגוון רחב של אפשרויות ואפיקי השקעה.
התחזית
המגמה האמורה תימשך, ארה"ב תזכה ליתר אמון מן המשקיעים הישראלים, הן בשל החיבור הטבעי ותחושת הביטחון האישית והכלכלית שהיא מעניקה לישראלים והן בשל יתרונות אובייקטיבים דוגמת עלויות בניה נמוכות, פלטפורמות נוחות של קבוצות רכישה ומולטי פמילי ומדיניות מיסוי מקלה.
ולסיכום, האם נכון להשקיע בנדל"ן בעת מלחמה, ובעיקר היכן? הדר ברוקנשטיין יזמית הנדל"ן מהמובילות בישראל, אינה מתיימרת לחלק מתכונים להשקעה בטוחה, ולצד תחזיות וריאליסטיות, מציעה גם לבחון כל אפיק השקעה בעיניים ביקורתיות, לתת את הדעת על כלל התרחישים הצפויים, ולנהל באופן מפוקח את הסיכונים לצד תחזיות התשואה. ניהול נכון ובחירה בהשקעה המתאימה, עשויות להפוך את המלחמה, על כל חסרונותיה, להזדמנות כלכלית מבטיחה.
